Marché : la sur-offre en ligne de mire ?

2,3 millions de m² : c’est, selon les quatre grands conseils en immobilier logistique (DTZ, CB Richard Ellis, Jones Lang LaSalle, BNP Paribas Real Estate) réunis par Business Immo dans le cadre d’une table-ronde, le niveau de l’offre immédiate d’entrepôts de plus de 5 000 m² en France. 5,9 millions de m² : c’est, toujours selon les conseils, le niveau de l’offre future. Un niveau qui n’est pas jugé comme exhaustif…
A première vue, ces volumes peuvent paraître inquiétants. « L’offre immédiate, en hausse de 33 %, est la résultante de trois facteurs principaux : la chute de 30 % de la demande exprimée, la chute des transactions de - 40 % en nombre et en volume, le nombre conséquent des clés-en-mains et comptes propres », met en exergue Luc Chandelon (BNP Paribas Real Estate). La relative bonne tenue des built-to-suit porte en elle quelques effets pervers puisqu’elle ne contribue pas à la consommation de l’offre existante. L’intense travail d’asset management réalisé sur le patrimoine par les investisseurs a, d’autre part, porté ses fruits.
En règle générale, les locataires ont préféré s’engager sur des durées plus longues et négocier à la baisse les loyers que se lancer dans une nouvelle recherche de locaux, nécessairement coûteuse.
Ce niveau de l’offre ne présente pas que des signes négatifs. Sa concentration – à hauteur de 1,8 million de m² – sur la dorsale Nord-Sud où se fixe, aujourd’hui, près de 80 % des transactions, rassure. « A Lyon, nous avons plus de 24 mois de stock devant nous qui se répartissent en trois pôles : l’Isle d’Abeau (350 000 m²), la Plaine de l’Ain (100 000 m²) et la Rocade Est (100 000 m²). Pour autant, ces chiffres ne sont pas aussi inquiétants qu’ils n’y paraissent. En effet, l’Isle d’Abeau pâtit d’une absence de foncier. Et il faudra deux ans voire deux ans et demi pour que se reconstitue une offre foncière », souligne Didier Terrier (DTZ). Le niveau de l’offre a, ensuite, joué en faveur des locataires qui ont pu négocier des loyers économiques à la baisse. « Aujourd’hui, en matière de négociations, la règle est aisément un mois voire un mois et demi de loyer offert par année de bail », révèle Didier Malherbe (CB Richard Ellis).
Reste un ou plutôt deux points d’interrogation : le niveau du stock de classe C que les commercialisateurs ne prennent pas en compte. « Pour ce type de bâtiments, il n’y a pas de solution, à l’exception de la démolition », concèdent Jean-Marie Guillet et Bruno Montigny (Jones Lang LaSalle). Sans oublier le stock détenu par les prestataires logistiques et sur lequel règne la plus grande opacité.