On l’avait enterrée pendant l’année du Covid. Elle n’en a que mieux ressuscité dès la fin des confinements. Mais pourquoi l’hôtellerie aurait-elle encore le vent en poupe ?
Certes, l’effet rattrapage post-Covid s’estompe quelque peu, mais la dynamique de croissance du secteur de l’hôtellerie ne semble pas être remise en cause. En tout cas pas encore. Cette classe d’actifs échappe au changement de cycle qui frappe l’ensemble des marchés immobiliers depuis la remontée des taux d’intérêt et s’inscrit dans un cercle vertueux presque anachronique.
Un cercle vertueux où les performances opérationnelles sont en constante progression. À l’échelle mondiale, la demande dépasse depuis deux ans maintenant les niveaux de 2019, année de référence avant le Covid. Le 1er trimestre 2025 a confirmé la solidité de cette demande, en particulier à Paris et dans les grandes métropoles régionales françaises avec des RevPAR encore en hausse.
Un cercle vertueux où les valorisations sont à rebours des autres catégories d’actifs immobilières. Les valeurs se sont tenues grâce au modèle de détention murs et fonds de commerce qui valorise le résultat d’exploitation et non un simple loyer. Un gain de performance estimé autour de 200 points de base. L’hôtellerie a ainsi échappé au repricing généralisé de l’immobilier, affichant un rendement en capital légèrement négatif depuis le pic de 2022 (-4%) quand l’immobilier dégringole dans le même temps de 19 %.
Un cercle vertueux, enfin, grâce à une liquidité jamais démentie. La palette des investisseurs s’est élargie, depuis les institutionnels qui ont trouvé dans l’hôtellerie une alternative au bureau jusqu’aux family offices qui peuvent se positionner sur des opérations dont la taille unitaire ne dépasse pas en moyenne les 50/60 M€. Sans oublier les investisseurs privés qui, avec ou sans le dispositif 150-O B ter du Code général des impôts, gouttent à l’hôtellerie via des clubs deals, en direct ou par le biais de fonds spécialisés.
D’aucuns maintenant s’interrogent pour savoir si la nouvelle politique de Donald Trump en matière de droits de douane pourrait casser ce cercle vertueux. Peut-être pour le marché hôtelier aux États-Unis, mais pas en Europe, veulent croire la plupart des analystes.
Car l’Europe a des atouts qu’elle ne peut plus ignorer. « L’Europe du tourisme est bien unie et indivisible », affirme Béatrice Guedj, directrice de la Recherche et de l’Innovation chez Swiss Life Asset Managers, dans nos colonnes. « L’industrie du tourisme est une locomotive pour la France », insiste Pascal Savary, président d’Atream. Et comme toute industrie, il lui faut des infrastructures, notamment immobilières.
Ce cercle vertueux n’est pas près d’être vicié. Mais comme toujours, il n’y a pas un, mais des marchés hôteliers. Comme il n’y a pas un, mais des marchés immobiliers. Toute la subtilité consiste à ne pas chavirer quand les vents sont porteurs.