A quand 
la hausse des loyers ?

« Nous signons actuellement une transaction à la valeur locative exigée par le propriétaire », avance Didier Terrier, directeur général d’Arthur Loyd Logistique. « Nous avions perdu l’habitude depuis 10 ans de contracter dans ces conditions ! ». Avec un peu de franchise sans doute, pour un loyer facial sûrement, mais il faut tout de même reconnaître que la nouvelle est bonne pour le marché de l’immobilier logistique qui retrouve, depuis quelques mois, quelques couleurs. Et renoue, progressivement, avec le chemin de la prospérité après des années de vaches maigres. Passée une phase de convalescence – incarnée par une explosion des mesures d’accompagnement et une asphyxie de la production neuve –, le temps du rétablissement semble vraiment engagé. Plus rassurant encore : ce rétablissement est tout simplement mécanique, donc quasi-inévitable. « Une raréfaction de l’offre neuve de qualité ajoutée à une forte proportion de clés-en-mains tirent logiquement les valeurs locatives vers le haut », souligne Jean-Marie Guillet, directeur du département logistique au sein de JLL. « Il a fallu deux ou trois ans au marché pour digérer l’offre d’entrepôts excédentaire. On entre désormais dans un autre tunnel, celui de l’absence de produits neufs XXL que les utilisateurs demandent », ajoute-t-il. Résultat : sur tous les pôles stratégiques de la dorsale où se sont concentrés 40 % des clés-en-mains et 60 % des transactions, ce type de besoin a du mal à être satisfait. A Lyon, par exemple, sur le stock de 140 000 m² disponible, pas une seule offre de 40 000 m² à se mettre sous la dent. Incroyable, mais vrai… Il en va de même dans le Nord et à Paris, clairement en situation de sous-offre. Et dans le Sud, des deals dans les tuyaux pourraient asphyxier également l’offre d’entrepôts en un temps record. De là à imaginer le retour de produits spéculatifs, il n’y a qu’un pas que certains n’hésitent pas à franchir. « Sur certains secteurs comme Lyon, Lille ou encore une partie de l’Ile-de-France, le blanc peut se remettre en route. Les investisseurs disposent de fonds importants, ils doivent donner un signal fort », lâche Didier Terrier qui avance sur un sujet de blanc à Lyon avec l’un d’entre eux. Certains, mais pas tous… « Même sur un marché asséché comme le nôtre, je ne crois pas à un retour du blanc, mais du gris qui peut aisément devenir du blanc, dans la mesure où les promoteurs peuvent construire en 6/7 mois », s’oppose Jean-Marie Guillet. Alors oui, 2015 va rimer avec une nouvelle configuration de marché sur le front des loyers. « La hausse des valeurs locatives – qui a déjà eu lieu en Ile-de-France avec plusieurs transactions à 52 €/m²/an pour des surfaces récentes – devrait renouer avec la croissance en 2015 à Marseille, où l’offre neuve est très faible, et en 2016 à Lyon », estime DTZ dans sa toute dernière étude de marché. « Les loyers économiques pour les entrepôts de classe A sont à des niveaux historiquement bas et ils ne pourront que remonter sur la période à venir», conclut René Jeannenot, directeur associé, responsable du pôle activité IDF et logistique France chez BNP Paribas Real Estate France. Mais pas d’emballement en vue : la croissance est estimée autour de... 0,5 % par an entre 2015 et 2019 à Lyon, de 0,8 % en Ile-de-France et à 1 % à Marseille.