Alors que Mary Ann Tighe traversait un Manhattan sous le choc le 11 septembre 2001, après avoir passé la journée dans les bureaux de Marsh & McLennan situés dans le Midtown pour aider l'entreprise à recenser ses employés travaillant dans les locaux du World Trade Center, elle a croisé le promoteur immobilier Larry Silverstein. Sa société avait pris le contrôle du bail du World Trade Center quelques semaines auparavant.
Elle n’a jamais eu l’occasion de dire ce qu’elle avait l’intention de dire.
« J’avais l’intention de lui adresser quelques mots de réconfort, mais sur le moment, je n’ai rien pu faire d’autre que pleurer », a déclaré Mary Ann Tighe, aujourd’hui PDG de la région des trois États de New York chez CBRE, lors d’une interview. « C’est alors qu’il m’a dit : “Ma chère, nous allons le reconstruire.” »
Vingt-cinq ans après les attentats du 11 septembre, la reconstruction du World Trade Center est devenue l’un des projets de réaménagement urbain les plus importants du pays. Ce qui a commencé comme un effort visant à remplacer les tours de bureaux perdues a contribué à transformer Lower Manhattan, autrefois un quartier d’affaires axé sur la finance, en un quartier à usage mixte, anticipant ainsi les tendances qui redessinent aujourd’hui les centres-villes à travers le pays, alors que les villes se disputent les habitants, les employeurs et les jeunes travailleurs.
Cette évolution a modifié le profil des usagers du quartier et les raisons pour lesquelles les entreprises souhaitent s’y implanter. Les employeurs tiennent de plus en plus compte du lieu de résidence de leurs employés actuels et futurs lorsqu’ils prennent des décisions concernant leurs locaux, et la population résidentielle croissante de Lower Manhattan, ainsi que la desserte par les transports en commun et l’offre culturelle, ont contribué à attirer un éventail plus large de locataires, au-delà des sociétés financières qui dominaient autrefois le quartier.
Le World Trade Center, d’une superficie de 16 acres, est désormais à la fois un mémorial et un symbole de la renaissance de Lower Manhattan. Le quartier, autrefois fortement tributaire des entreprises financières, attire désormais des sociétés issues des secteurs de la technologie, des médias et de la création. Les appartements, les restaurants, les commerces, les lieux culturels, les événements communautaires et les investissements dans les transports en commun ont également contribué à créer un quartier où des dizaines de milliers d’habitants cohabitent avec les employés de bureau.
Selon l’Alliance for Downtown New York, la population résidentielle de la zone est passée d’environ 14 000 habitants en 1995 à plus de 70 000 aujourd’hui.
Mary Ann Tighe, qui a contribué à la location des tours 7, 3 et 4 du World Trade Center appartenant à Silverstein Properties depuis 2004 et qui rencontre toujours Larry Silverstein et son équipe presque chaque semaine, a déclaré que le défi ne consistait plus à convaincre les locataires de s’installer dans le centre-ville.
« Le centre-ville est devenu le quartier le plus jeune de la ville. »
« Pendant les quinze premières années, nous avons eu affaire à des gens qui avaient encore peur de ce site », a expliqué Mary Ann Tighe. Les locataires potentiels, et même certains agents immobiliers visitant le quartier, faisaient remarquer qu’ils n’étaient pas venus dans le centre-ville depuis avant le 11 septembre. Lorsqu’ils arrivaient au World Trade Center reconstruit, beaucoup demandaient : « Waouh, quand tout ça a-t-il été construit ? »
« L’ironie du centre-ville, qui est le plus ancien quartier de Manhattan, c’est qu’après la tragédie du 11 septembre, il est devenu le quartier le plus jeune de la ville », a-t-elle déclaré.
Cette transformation résulte de dizaines de milliards de dollars d’investissements publics et privés, d’une population résidentielle croissante et d’une expansion de l’offre commerciale, de loisirs et culturelle.
Un quartier trouve ses marques
Le prochain chapitre de cette évolution s’écrit au 7 World Trade Center, la première tour achevée dans le cadre du projet de reconstruction. Moody’s prévoit de quitter environ 735 000 pieds carrés l’année prochaine pour s’installer au Brookfield Place, situé à proximité, créant ainsi l’un des plus grands blocs d’espaces de bureaux disponibles à Manhattan.
Silverstein Properties considère le départ de Moody’s autant comme une opportunité que comme un revers. Le bailleur a déjà enregistré plus de 2 millions de pieds carrés de manifestations d’intérêt de la part de locataires pour cet espace, dont plus d’un million de pieds carrés d’offres fermes et un autre million de pieds carrés de prospects, selon Keith Cody, responsable des locations commerciales de la société.
Dans tout Manhattan, seuls huit immeubles de bureaux disposent d’au moins 500 000 pieds carrés disponibles à la location directe, selon les données de CoStar. Seuls six d’entre eux sont classés quatre étoiles ou plus par CoStar, et le 7 World Trade Center est la seule tour cinq étoiles, ce qui souligne à quel point les grands ensembles d’espaces de bureaux haut de gamme sont devenus rares.
Keith Cody a déclaré que cette rareté, combinée à la préférence des locataires pour des espaces de bureaux haut de gamme, place le 7 World Trade Center en position de tirer parti du départ de Moody's plutôt que d'en subir les conséquences.
« Le défi réside dans le fait que près de 735 000 pieds carrés vont se libérer », a indiqué Keith Cody à CoStar News. « Mais l’opportunité réside dans le fait que nous pensons sincèrement pouvoir améliorer les loyers alignés sur le marché. … Si un locataire à Manhattan souhaite s’installer dans un bien prestigieux, l’offre est limitée. … Plusieurs blocs d’espaces font l’objet de multiples offres. »
L’optimisme de Silverstein reflète une évolution plus large du marché des bureaux du Lower Manhattan. Le quartier a enregistré 4,75 millions de pieds carrés de baux signés en 2025, soit plus du double du total de l’année précédente et sa meilleure performance depuis avant la pandémie, selon l’Alliance for Downtown New York.
Depuis 2022, Lower Manhattan a loué 15 millions de pieds carrés d’espaces de bureaux, soit l’équivalent de plus de cinq Empire State Buildings, selon CBRE. Le quartier s’est également diversifié de plus en plus. Les entreprises de services financiers représentaient 25 % des surfaces de bureaux occupées cette année, contre environ 46 % en 2009. Au cours de la même période, les locataires des secteurs de la technologie, des médias et du divertissement ont étendu leur présence dans le centre-ville.
Cette dynamique s’est poursuivie cette année, le Lower Manhattan affichant la plus forte croissance de Manhattan en termes de locations et de loyers demandés au deuxième trimestre, tandis que les loyers haut de gamme ont atteint leur plus haut niveau depuis cinq ans, a indiqué la Downtown Alliance. Le Lower Manhattan a enregistré une absorption nette positive de 2,16 millions de pieds carrés au cours du dernier trimestre, ce qui signifie que la surface occupée a augmenté tandis que le parc disponible a diminué.
L’offre de bureaux disponibles dans le Lower Manhattan est tombée à son plus bas niveau depuis fin 2020, a indiqué la société de services immobiliers Colliers dans un rapport récent.
Cette dynamique s’explique en partie par une offre limitée. Le parc de bureaux à Manhattan se réduit à mesure que les promoteurs transforment des immeubles de bureaux vieillissants en appartements et en copropriétés, une tendance particulièrement marquée dans le sud de Manhattan.
Au deuxième trimestre, les espaces de classe A du centre-ville se louaient encore avec une décote d’environ 39 % par rapport à des bureaux comparables de Midtown, selon la Downtown Alliance, qui a qualifié cet écart d’« avantage tarifaire ».
M. Cody a déclaré que « compte tenu de la pénurie de locaux à Midtown et Midtown South… s’installer au World Trade Center constitue une option solide et viable ».
Les loyers demandés pour le portefeuille de Silverstein au World Trade Center, comprenant les tours 3, 4 et 7 du World Trade Center, ont tous atteint des niveaux records, a précisé Cody. Parmi les locataires figurent Uber, Spotify et WPP Media, anciennement connu sous le nom de GroupM.
Les loyers demandés au 7 World Trade Center varient entre 100 et 150 dollars par pied carré, a précisé Cody. Cet immeuble de 52 étages, d’une superficie de 1,7 million de pieds carrés , a récemment obtenu le loyer le plus élevé de son histoire, après que le premier espace de bureaux prêt à l’emploi de l’immeuble a déclenché une guerre d’enchères entre les locataires potentiels.
En revanche, selon les données de CoStar, les loyers au 7 WTC se situaient entre 50 et 60 dollars pour les premiers baux signés en 2006.
Les loyers demandés pour le portefeuille du World Trade Center de Silverstein s’élèvent désormais en moyenne à environ 135 à 140 dollars le pied carré, a déclaré M. Tighe de CBRE.
« Mon seul objectif désormais est de faire atteindre au Trade Center son plein potentiel en termes de prix », a déclaré M. Tighe à CoStar News. « Aujourd’hui, le Trade Center est en train d’être reloué et pleinement apprécié à sa juste valeur. »
Quand la vacance devient une opportunité
Le One World Trade Center, développé par la Durst Organization et l’Autorité portuaire de New York et du New Jersey, affiche également des résultats records, la tour atteignant un taux d’occupation de 97 %.
Il s’agit du « taux de location le plus élevé que nous ayons jamais atteint », a déclaré dans une interview Karen Rose, directrice générale des locations commerciales du One World Trade Center, qui travaille à la location de l’immeuble depuis avant son ouverture en 2014.
Lors de l’ouverture de la tour, le géant de l’édition Condé Nast en était le locataire phare, occupant plus d’un million de pieds carrés.
« Pour un immeuble de 3,1 millions de pieds carrés, c’est une belle réussite », a déclaré Karen Rose. « Certains jours, cela nous surprend même. »
Condé Nast a sous-loué une grande partie de ses locaux mais reste le plus grand occupant de l’immeuble, selon les données de CoStar.
Durst enregistre également des loyers records dans cet immeuble. Le penthouse situé au 89e étage et une partie du 90e étage ont été mis sur le marché pour la première fois cette année — il s’agit des étages louables les plus élevés de l’hémisphère occidental. Chaque espace est proposé à un loyer de 160 dollars par pied carré, ce qui, s’il était signé à ce tarif, constituerait « un record pour Lower Manhattan », a détaillé Karen Rose.
« Nous suscitons beaucoup d’intérêt », a-t-elle ajouté, précisant que les locataires potentiels proviennent aussi bien du secteur des services financiers que de celui de l’intelligence artificielle et d’autres entreprises technologiques. « On ne trouve vraiment nulle part ailleurs ces baies vitrées à double hauteur ni ces plafonds de 22 pieds. »
La réussite de ce projet revêt également une importance personnelle pour Karen Rose.
« En tant que New-Yorkaise moi-même, il n’y a pas de plus grand privilège que de faire partie de ce que cet immeuble représente et de ce qu’il signifie », a-t-elle déclaré.
Rose n’était pas la seule à éprouver ce sentiment de fierté.
« La meilleure adresse au monde »
Greg Carafello, qui dirigeait une entreprise d’impression numérique au World Trade Center, s’est échappé du 18e étage de la tour sud, où se trouvait son bureau, après que le premier avion a percuté la tour nord le matin du 11 septembre. Après avoir perdu les locaux qu’il occupait depuis le milieu des années 1990, il a délocalisé son entreprise dans le New Jersey.
Plus d’une décennie plus tard, cependant, Greg Carafello s’est retrouvé attiré de nouveau vers Lower Manhattan après être devenu guide bénévole au Mémorial et musée du 11 septembre en 2012 et avoir vu le World Trade Center renaître.
« J’ai commencé à voir la reconstruction se mettre en place », a-t-il déclaré. « C’était quelque chose auquel je voulais participer. »
Greg Carafello est revenu sur le site lors de l’ouverture du One World Trade Center en 2014 et occupe depuis lors des bureaux au 85e étage de l’immeuble. Il a indiqué qu’on lui avait dit que, parmi les 407 entreprises déplacées à la suite des attentats du 11 septembre, la sienne était la seule à avoir réintégré le World Trade Center.
« Je n’en avais tout simplement pas encore fini », a déclaré Greg Carafello, président et courtier principal de First Choice Business Brokers, ainsi que franchisé principal. « C’est la meilleure adresse au monde. »
Greg Carafello a expliqué que ses clients et ses collègues lui demandent souvent de visiter le bâtiment et de voir son bureau, qui surplombe désormais les bassins commémoratifs et le complexe reconstruit du World Trade Center, lorsqu’ils sont en ville. Le fait d’avoir un bureau au One World Trade Center « confère également une grande crédibilité » et a contribué à attirer des clients, a-t-il ajouté.
Il a qualifié son retour sur le site d’« expérience très cathartique ».
Construire pour la prochaine génération
Selon Dara McQuillan, directrice marketing de Silverstein, les employeurs s’intéressent de plus en plus aux habitudes de déplacement et prennent en compte non seulement le lieu de résidence de leur personnel actuel, mais aussi celui où sont susceptibles de vivre leurs futures recrues, à mesure qu’ils affinent leurs stratégies de retour au bureau.
De nombreux employés de bureau vivent désormais à Brooklyn, à Jersey City et dans le Lower Manhattan, ce qui rend les liaisons de transport en commun du World Trade Center particulièrement attractives. Il y a deux décennies, de nombreux jeunes diplômés avaient davantage tendance à vivre dans l’Upper East Side, l’Upper West Side ou dans des banlieues proches de chez leurs parents, a expliqué Dara McQuillan.
« Les entreprises qui se soucient du lieu de résidence de leurs employés, et donc de leur trajet domicile-travail, se concentrent comme un laser sur le centre-ville », a déclaré Dara McQuillan.
Un rapport publié en mars par la Downtown Alliance a révélé qu’environ 970 000 diplômés âgés de 18 à 44 ans vivent à moins de 30 minutes en transports en commun du Lower Manhattan, soit 182 000 de plus qu’en 2012. Cette augmentation a dépassé celle de n’importe quel autre quartier de la région métropolitaine de New York, selon le district d’amélioration commerciale.
La grande majorité des employés du World Trade Center a moins de 40 ans, a déclaré M. Tighe. « L’accord conclu avec Condé Nast a permis d’attirer l’attention sur le fait que le centre-ville était en réalité accessible non seulement à une main-d’œuvre jeune… de Brooklyn, du Queens, de Hoboken et de Jersey City, mais aussi à une communauté créative vivant dans le Village et à Tribeca. »
Le World Trade Center lui-même est devenu plus facile à promouvoir à mesure que le projet de réaménagement arrivait à maturité. Lorsque le 7 World Trade Center a ouvert ses portes en 2006, une grande partie du site environnant restait un chantier en activité. Aujourd’hui, le pôle de transport Oculus, les commerces et les restaurants, les œuvres d’art publiques, le Perelman Performing Arts Center et une programmation tout au long de l’année ont contribué à faire de ce quartier un lieu de vie à part entière.
Par ailleurs, American Express a récemment lancé la construction du 2 World Trade Center, la dernière tour de bureaux prévue dans le cadre de ce projet de réaménagement de 16 acres.
« Pendant de nombreuses années, en particulier lors de l’inauguration de ce bâtiment, ce n’était qu’un chantier », a déclaré Dara McQuillan. « Aujourd’hui, ce rêve est bel et bien devenu réalité. »