Il continue d’être un terme tabou. Le bureau. L’actif honni depuis le Covid. Celui qui a nourri tant d’investisseurs institutionnels pendant des décennies et qui, aujourd’hui, leur colle aux doigts un peu comme le sparadrap du capitaine Haddock.
Alors, comment se comporte-t-il ? Sans surprise, l’évolution de la demande exprimée témoigne d’un marché tertiaire fragile. Que ce soit chez les entreprises qui se connectent sur la marketplace BureauxLocaux*. Que ce soit chez les grands utilisateurs sondés par l’Association des directeurs immobiliers (ADI) qui réitèrent la volonté de diminuer leurs empreintes immobilières. Que ce soit en France ou aux États-Unis, on assiste à un mouvement lent, mais semble-t-il inexorable, de réduction des surfaces de bureaux. Le fameux « moins de mètres carrés, mais mieux de mètres carrés ».
Le souci, c’est que cette attrition de la demande vient se heurter à une offre surabondante. Et la régulation par le prix ne suffit plus à faire revenir en masse les clients.
Qu’est-ce qui pourrait alors sauver la peau du bureau ?
La gentrification tertiaire ? Le « flight-to-centrality » fonctionne davantage que le « flight-to-quality ». Paris en est un exemple presque caricatural, avec des loyers « prime » qui flambent quand partout ailleurs, ils flanchent. La seule limite, c’est que tous ne pourront pas se payer ce qui devient un produit de luxe.
Le recul du télétravail ? Le mouvement de retour au bureau, initié aux États-Unis, commence à faire tache d’huile. La toute récente décision de la Société générale de revenir à quatre jours de présentiel illustre cette volonté des décideurs de rééquilibrer les choses. Mais si l’on stoppe l’hémorragie du télétravail qui a vidé les bureaux, pas sûr que cela suffise à inverser la courbe et relancer significativement la demande des entreprises.
Réinventer un modèle à bout de souffle ? Il faudra pour cela sortir d’une vision statique, celle du ratio mètres carrés au poste de travail ou du nombre de postes de travail par employé, pour évoluer vers une vision dynamique guidée par les services. On a vu les promesses du coworking, et par extension du bureau opéré, mais on mesure aussi les fragilités de ces modèles économiques.
En attendant, qu’est-ce qui pourrait faire revenir les investisseurs sur le bureau ?
À court terme, un réajustement des valeurs. Il s’agit de reconstituer une prime de risque, voire même une surprime, pour rendre cette classe d’actifs à nouveau attractive.
À plus long terme, se dire que le bureau sera toujours un outil de travail au service des entreprises. Au même titre que le commerce physique est resté un lieu incontournable pour les consommateurs.
Encore un peu de patience quand même avant de sortir du bashing.