Démembrement de propriété, une alternative au logement social ?

Depuis la loi Engagement national pour le logement de 2006, le démembrement de propriété se pose en alternative au développement de l’offre de logements sociaux à travers l’usufruit locatif social (ULS) et temporaire. Ce montage a pour objectif de capter une partie de l’épargne privée afin d’accroître le patrimoine des bailleurs sociaux dans les zones d’habitation tendues où le foncier se fait rare. Avec ce système, le nu-propriétaire cède temporairement l’usufruit de son bien à un bailleur social (OPAC, HLM ou collecteur du 1 % logement) qui en assure l’exploitation durant une période de 15 à 20 ans en moyenne. En contrepartie, l’investisseur particulier bénéficie d’une décote à l’achat de 40 à 60 %, équivalente aux revenus locatifs qu’il aurait perçus en conservant son bien. « Un particulier peut ainsi acheter un appartement haussmannien dans le 16e arrondissement de Paris, à 8 000 €/m2 au lieu de 13 000 € », calcule Géraldine Chaigne, fondatrice d’Agarim. À l’issue de l’opération de démembrement, l’investisseur récupère la pleine propriété de son bien et peut décider d’en conserver la jouissance, de continuer à le louer ou de le revendre. « C’est un investissement considéré comme idéal par nos clients dans un objectif de préparation à la retraite », souligne Anne Mollet, directrice générale déléguée de Perl. Côté bailleur, le dispositif est également attractif car il ne mobilise pas de fonds propre et ne repose sur aucune subvention sociale.