La Ville de Paris, avec le concours de ses bailleurs sociaux, est devenue le premier investisseur en immobilier résidentiel de la capitale. C’est ce que révèle une étude inédite de Newmark qui a dénombré 84 opérations depuis le début de l’année 2023, près d’une transaction sur deux, aboutissant à la création d’un peu plus de 2 000 logements. « Ces opérations représentent au total 1,1 Md€, ce qui fait des acteurs publics les principaux intervenants du marché, devant les privés et les institutionnels », souligne David Bourla, directeur Études et recherche chez Newmark. Plus de 40 % de parts de marché selon le conseil.
Pour y arriver, la Ville de Paris et ses bailleurs sociaux ont massivement utilisé l’arme de la préemption. Elle représente plus de huit opérations sur dix. Et les montants peuvent être significatifs, pouvant approcher les 50 voire 100 M€ à l’exemple du 25-27 avenue du Docteur-Arnold-Netter (12e) acheté par la RIVP ou de l’ensemble préempté par la Ville au 53-57 rue de l’Amiral-Mouchez (13e), illustre l’étude.
Si la Ville de Paris s’intéresse tant au logement, c’est avant tout pour satisfaire une politique ambitieuse et assumée de production de logements sociaux et abordables. L’objectif est d’atteindre 40 % de logements « publics » d’ici 2035, dont 30 % de logements locatifs sociaux et 10 % abordables. Pour mémoire, Paris a franchi la barre des 25 % de logements éligibles au SRU, soit plus de 270 000 unités. Problème : la Ville ne produit plus en moyenne que 3 500 logements par an ces quatre dernières années, contre 6 800 par an entre 2010 et 2019. La raréfaction de la construction neuve et la finalisation progressive des grandes opérations d’aménagement obligent la municipalité à trouver de nouvelles voies pour répondre à la demande de logements sociaux qui culminent à près de 300 000 en 2023. Il y a ainsi 18,6 demandes pour une attribution.
L’acquisition de logements va donc nécessairement rester un levier essentiel pour accroître le parc social dans la capitale, estime l’étude de Newmark. Pour atteindre les 30 % de logements HLM d’ici dix ans, il faudrait produire 4 200 nouveaux logements par an. Vont s’y ajouter plus de 100 000 logements « abordables » à créer d’ici 2035. La municipalité entend s’appuyer sur les opérations en BRS (bail réel et solidaire) initiées et portées notamment par la Foncière de la Ville de Paris. Une autre foncière, dédiée au logement abordable, devrait être lancée l’an prochain.
En attendant, la Ville cible des immeubles privés, lesquels représentent plus de la moitié des actifs achetés ou préemptés. Elle se concentre surtout sur des immeubles de logements existants qui permettent de maintenir les locataires en place et surtout s’avère moins onéreuse qu’une opération de changement d’usage. Mais attention, les préemptions et acquisitions concernent aussi les bureaux, surtout les bureaux « pastillés » dans le cadre du nouveau PLU bioclimatique qui passe au Conseil de Paris la semaine prochaine. « Les emplacements réservés du nouveau PLU traduisent la volonté de la Ville d’intensifier le développement de l’offre sociale dans les arrondissements déficitaires du centre de l’Ouest parisien », alerte David Bourla. Les investisseurs sont prévenus.
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