Dégringolade à tous les étages

À quoi bon tourner autour du pot ? Les chiffres du T1 2026 sur le marché hexagonal de l’investissement en immobilier d’entreprise ne sont pas bons : 1,86 Md€ engagés, soit une baisse de… 48 % par rapport au T1 2025. Qu’on se le dise : aucun secteur n’est épargné, du retail (-35 %) à l’I&L (-63 %), en passant par les bureaux en Île-de-France (-47 %) et en région (-61 %).

Knight Frank France y voit les effets directs des hausses de taux OAT sous-jacentes aux dissolutions des gouvernements Bayrou et Lecornu 1, intervenues au 2^d semestre 2025, alors que les secousses liées au conflit au Moyen-Orient ne se répercuteront « que » dans les prochains mois, comme détaillé dans la dernière étude de Magali Marton.

Peut-être ne seront-elles pas visibles au terme du T2 2026, eu égard aux deals finalisés la semaine dernière : le 29-33 Champs-Élysées acquis par la JV formée par Black Swan Real Estate pour 402 M€, le 39 Colisée, désormais propriété de DWS contre 137 M€, comme révélé par Business Immo, ou encore Magnetik, qui rejoint le patrimoine de Batipart Europe et Sofidy pour environ 130 M€ après un interminable feuilleton. Sans oublier le retail park L'Oseraie, signé par Retail Estates pour 29 M€.

Ces quatre transactions, conclues en l’espace de 48 h, représentent une enveloppe de près de 700 M€, qui viendra gonfler le volume d’investissement dévoilé aux premières lueurs de juillet. Comme la vente du portefeuille industriel de Proudreed à des fonds gérés par Blackstone – la transaction devrait être bouclée entre fin avril et début 2027, nous confiait-on dans les allées du Mipim.

Une éclaircie est donc sans doute à prévoir au niveau des chiffres, reste à connaître son intensité et sa… durée, eu égard au contexte géopolitique qui vient « hypothéquer l’avenir et exacerber des fragilités déjà présentes, dans un contexte marqué par un manque de profondeur, de fluidité et de régularité », note Nicolas Verdillon.

Comme tous, le directeur investissements France de CBRE observe une résurgence de l’inflation, un durcissement des conditions de financement, une remontée des taux obligataires et une volatilité financière accrue. Autant de phénomènes qui poussent les investisseurs « à la prudence », selon Brice de Germay, directeur général délégué de BNP Paribas Real Estate Advisory France.

Difficile, donc, d’anticiper l’avenir. Qui plus est après le « coup de froid historique » du T1 2026, selon Colliers France (-74 % par rapport à la moyenne décennale), qui a gelé aussi bien les bureaux (696 M€ ; -48 %), que les commerces (849 M€ ; -35 %) et l’I&L (314 M€ ; -63 %).

Les deux premiers secteurs ont été « sauvés » par des opérations d’envergure : le 91 Champs-Élysées acquis par Foncière Renaissance et Mimco pour 302 M€ ; le 83-85 Marceau et le 46 Notre-Dames-des-Victoires, signés respectivement par Hines et Barings, qui représentent la moitié des montants engagés sur la classe d’actifs « reine » ; sans oublier le portefeuille BHV, sur lequel Brookfield s’est positionné pour environ 300 M€.

Les secteurs industriel et logistique, eux, se sont contentés des miettes, la plus grosse transaction – l’acquisition par M&G Real Estate d’une plate-forme de 28 559 m² à Noves – ne dépassant pas les 50 M€.