Mois après mois, l’hôtellerie s’affirme comme la niche qui performe dans un marché immobilier qui déprime. La parenthèse du Covid-19 semble bel et bien refermée. Tous les indicateurs traditionnels de l’exploitation hôtelière – RevPAR, TO, ADR – sont repassés au vert. Et ce, dans quasiment tous les segments et peu ou prou dans tous les secteurs géographiques.
L’hôtellerie n’est pour autant pas totalement décorrélée de l’environnement financier et économique. La hausse des taux d’intérêt a impacté la dynamique du marché de l’investissement et les valeurs des actifs. Sans surprise, les rendements en capital sont devenus négatifs en Europe, de manière plus conséquente dans le Nord que dans le Sud, où la dynamique du tourisme a préservé les valeurs vénales des actifs quand elle ne les a pas augmentées, comme dans le segment très prisé des campings.
Au-delà de sa résilience, le marché de l’hôtellerie dispose d’un autre atout pour les investisseurs immobiliers : celui d’acheter les murs et le fonds de commerce d’un actif. Le différentiel de performance est impressionnant quand l’investisseur couvre toute la chaîne de valeur. Béatrice Guedj, dans son article que nous publions dans les colonnes de ce magazine, rappelle qu’à rendements locatifs identiques, le différentiel des rendements en capital depuis deux ans varie de -6,6 % pour les seuls murs à +7,5 % pour un investissement murs et fonds. Assurément, ce modèle pourrait s’étendre au-delà de cette classe d’actifs et s’inviter dans le résidentiel géré ou le bureau opéré.
À plus long terme, la question se pose de savoir si l’hôtellerie pourra sortir de sa niche. Le secteur est souvent considéré par les investisseurs institutionnels comme une diversification dans une poche immobilière, qui elle-même reste un axe de diversification dans une allocation globale de placement. La question n’est pas anodine, car l’hôtellerie souffre de sa faible profondeur de marché. Or, le sujet de la liquidité est devenu central pour les grands investisseurs.
L’un des axes de croissance sera de passer de l’hôtellerie à l’hospitality. Et d’infuser l’hospitality à tous les étages de la chaîne de valeur immobilière.
Article issu du Business Immo Global 206.
