Investissement : à la recherche du point bas

Le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise a-t-il atteint son point bas ? C’est la question que se posent tous les acteurs. Le marché a battu tous les records à la baisse. « Il faut remonter plus de dix ans en arrière, aux débuts de la financiarisation et de l’internationalisation du marché français de l’investissement, pour retrouver des volumes aussi faibles que ceux enregistrés en début d’année », observe Atisreal dans sa dernière note de conjoncture. Le conseil recense 560 M€ de volumes d’engagements au 1er trimestre 2009 dans l’immobilier banalisé. Idem pour le niveau de performance. Il faut revenir à 1996 pour retrouver un rendement global négatif de l’investissement immobilier. D’aucuns se rassureront en constatant que le recul est généralisé en Europe. DTZ rapporte un recul des volumes de 30 %, accentué dans les pays matures comme l’Allemagne (- 50%) ou le Royaume-Uni.
Cette situation peut-elle perdurer ? A Londres, repricing aidant, on évoque les premiers frémissements du marché de l’investissement qui se traduisent d’abord par un enrayement de la baisse des volumes transactés. En France, les conditions commencent à s’améliorer. « Après avoir déserté la place parisienne, les investisseurs étrangers considèrent que le « spread » entre les rendements et les coûts de financement est redevenu attractif », observe-t-on chez Knight Frank. Dans le quartier central des affaires parisien, qui représente plus de 100 M€ d’investissement au 1er trimestre, le réajustement atteint entre 200 et 250 points de base selon les conseils. Knight Frank avance un taux « prime » entre 5,70 et 5,90 %, quand Atisreal évoque une fourchette comprise entre 6,20 % et 6,50 %.
Dans les faits, cela se concrétise par le retour des capitaux étrangers, gestionnaires de fonds anglo-saxons, fonds ouverts ou spéciaux allemands, en complément des acteurs domestiques - SCPI, investisseurs institutionnels - qui ont animé le marché pendant la période de disette. Invesco, Rreeff, AEW Europe, Harbert Asset Management, KanAm, Sireo ont fait quelques emplettes ces dernières semaines. Un appétit retrouvé, mais qui reste cantonné à des actifs sécurisés, d’une taille unitaire généralement inférieure à 40 M€. A quelques exceptions près comme TMW Pramerica qui s'offre le centre commercial "Le 31" à Lille pour 160M€.
En attendant de confirmer le rebond d’activité au 2nd semestre, les conseils anticipent une stabilisation des volumes d’engagement en 2009, autour de 1,8 à 2 Mds€ en Ile-de-France. « Acquéreurs et vendeurs semblent en passe de se mettre d’accord sur le juste prix », estime Knight Frank. C’est la première condition pour que le marché puisse réellement redécoller.