« Comment je vois l’immobilier dans… 25 ans »

Business Immo:L’IEIF fête ses 25 ans à l’occasion de son prochain colloque, le 20 octobre. Que retenir de ce dernier quart de siècle pour l’immobilier ?
Guy Marty:D’abord, quelques chiffres. Les loyers de bureaux « prime » à Paris dans le périmètre « QCA » ont certes connu des fluctuations sur la période, mais sont pratiquement au même niveau en monnaie constante. Cette observation vaut également pour Londres et New York. Alors que la qualité des immeubles a radicalement changé ! Autre approche de cette contribution à l’économie, le rapport entre les loyers et l’excédent brut des entreprises a baissé de 40 %. Bref, le marché des bureaux fonctionne très bien. Pour le logement, les prix sur l’ensemble du territoire ont progressé de 220 % en monnaie constante. En miroir de cette progression de type boursier, le prix des logements se situait entre 3 et 4 fois les revenus des ménages en 1986, ils sont entre 3,5 et 7 fois aujourd’hui (7 à Paris, 5 dans les zones tendues, 3,5 dans les villes les moins attractives). Bref, le marché du logement a très mal fonctionné, il est condamné à mieux évoluer au cours des prochaines décennies. On peut dire ensuite que nous avons connu deux grandes crises à l’échelle internationale : la première au début des années 90 sur l’immobilier physique ; la seconde en 2007 sur l’immobilier titrisé, les fameux « subprime ». Si l’on tient compte de l’éclatement de la bulle Internet, cela fait deux sur trois : il serait étonnant que les 25 prochaines années ne nous réservent pas une crise immobilière… Enfin, 25 ans, c’est la durée de vie économique moyenne d’un immeuble de bureau, et c’est aussi la période pendant laquelle la totalité du marché a été échangée (le taux de rotation annuel est de 4 % pour l’immobilier d’entreprise et de 3,5 % pour le logement). Ce temps de l’immobilier est à distinguer du temps économique, avec des cycles de trois à six ans, et surtout du temps financier qui, lui, ne dépasse pas un an. Même sur fond de dynamisme et d’évolution forte, on comprend les difficultés d’ajustement entre les acteurs économiques et les acteurs du financement de l’investissement.