Bâtiment 270 : le cas d’école d’Icade

9 400 m² Shon, 120 KWhef/m²/an. Sur le papier, le 270 - premier bâtiment tertiaire HQE privé de France livré en octobre 2005 par Icade - affiche des objectifs énergétiques ambitieux, surtout pour l’époque. Reste que, deux ans plus tard, l’écart entre les performances théoriques et les performances est de taille : 50 KWhef/m²/an exactement, soit une consommation effective de 170 KWhef/m²/an. « Dans un esprit d’innovation, le bâtiment 270 a visé, dès le départ, des performances énergétiques très élevées pour l’époque, concède Serge Grzybowski, directeur général d’Icade. Cette dérive n’est pas due à la qualité intrinsèque du bâtiment mais uniquement au fait que l’immeuble est utilisé bien davantage que prévu. Le 270 a été développé sur un scenario d’utilisation classique de bureau : 8h-20h, 5 jours sur 7. Or, l’activité d’un des locataires nécessite de faire fonctionner les équipements techniques généraux de l’immeuble 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7. » C’est là l’explication : le bâtiment est occupé par un locataire particulièrement actif, un journal, qui fait exploser les compteurs semaine après semaine. Sans cette occupation très intense, l’objectif initial était atteint. Il est vrai que le bâtiment n’avait pas anticipé l’intérêt de la modularité : le 270 est muni d’un système de traitement d’air qui fonctionne de la même façon, qu’un seul étage ou la totalité de l’immeuble soit occupé : Icade en prend bonne note et décide d’agir. « Nous avons effectué une démarche scientifique de retour d’expérience sur nos premiers immeubles HQE en partenariat avec Certivéa et le CSTB. Nous avons la volonté, non seulement d’être pilote sur ces questions, mais aussi d’être transparent afin de faire avancer la connaissance sur les immeubles verts dans un souci d’intérêt général. L’obtention de la certification « HQE exploitation » de l’immeuble fin 2009 démontre cette volonté de continuer à étudier et améliorer les performances de l’immeuble en continu. » Icade rappelle également la nécessité de « replacer le 270 dans le contexte de l’époque de conception au début des années 2000 : par rapport aux immeubles de sa génération, il consomme moins et présente des qualités environnementales supérieures. La qualité de l’air intérieure y est par exemple bien meilleure, et celle-ci est contrôlée par un organisme extérieur chaque semestre. Nous ne nous contentons pas de réaliser des bâtiments, nous sommes également soucieux de leur durée de vie sur le marché ». C’est ainsi « en marchant qu’Icade apprend », selon la formule de son directeur général. Le bâtiment Millénaire 1, livré un an après le 270, va à son tour essuyer les plâtres. De 92 KWhef/ m²/an sur le papier, l’immeuble de 31 700 m² affiche une consommation réelle de 155 KWhef/m²/an en 2008, imputable « à un problème de climatisation. Ce poste consomme deux fois plus que prévu ». Pour mieux gérer l’imposant bâtiment, Icade installe des sous-compteurs « permettant d’économiser 8% d’énergie sur les consommations ». Dans la foulée, la foncière lance des « séries de gestes verts afin de maîtriser les consommations d’énergie », destinées aux occupants, qui ne sont autre que ses propres équipes. « Nous en obtenons aujourd’hui les bénéfices puisque la consommation d’énergie du Millénaire 1 est en nette baisse. Au-delà de l’aspect énergie, nous avons eu une démarche globale sur l’eau, les déchets et l’ensemble des cibles HQE ». La foncière ne compte d’ailleurs pas s’arrêter en si bon chemin. Actuellement, elle teste des outils « permettant de mettre à disposition en temps réel au bailleur, au preneur et à l’exploitant des informations sur les consommations d’énergie », et en parallèle, s’évertue à sensibiliser ses différents utilisateurs. « Les premières expériences que nous menons nous font penser que la coopération entre les investisseurs, les gestionnaires et les utilisateurs sera beaucoup plus étroite. Nous avons tous besoin de mieux comprendre les attentes de l’utilisateur et de nous adapter constamment à l’évolution de ses attentes. Cela suppose beaucoup plus d’écoute et d’échange entre les trois intervenants. C’est ce que nous faisons chez Icade. »