Après le XXL, 
le... triple XL ?

Qui se souvient encore de la plate-forme Carrefour à Vert-Saint-Denis, dans le sud de l’Ile-de-France ? Pour la première fois, en 2001 sur le marché de l’immobilier logistique, un monstre surclassait, en termes de taille, tous ses compétiteurs. 95 000 m² à la pesée, un seul utilisateur et… un loupé mémorable. Le distributeur n’a jamais pu utiliser les capacités complètes du bestiau, son investisseur a hérité d’un objet difficilement recyclable auprès d’un autre utilisateur, la plate-forme est devenue non fréquentable par tous les spécialistes de l’Ile-de-France. Un très mauvais souvenir que d’aucuns voudraient oublier très vite. Alors, pas question de retenter l’expérience, même si les utilisateurs exigent aujourd’hui la taille patron. « Le marché des grands entrepôts logistiques entre aujourd’hui dans une séquence nouvelle avec plusieurs ruptures de tendances », prévient DTZ. La première de ces ruptures, elle porte sur la taille moyenne des transactions qui se fixe aujourd’hui autour d’un nouveau standard, le 50 000 m². La seconde, elle concerne la dynamique des grands mouvements qui reste « le moteur du marché logistique avec près d’un million de m² commercialisés en 2014 au travers d’une vingtaine de transactions ». Sonepar au Pontet, Carrefour à Presles-en-Brie, Castorama à Fos, Leclerc à Lyon, Orchestra à Arras et Amazon un peu partout, à condition de sortir de la dorsale stricto sensu. Incontestablement, le XXL gagne du terrain, s’invite dans les discours marketing et même à la corbeille. « Nous constatons un fort engouement pour les clés-en-main XXL, majoritairement situés sur les principaux corridors de fret français et européens. Cette tendance s’explique par l’absence quasi- totale de bâtiments existants de grande taille et immédiatement disponibles ; une recherche de rationalisation des coûts, qui passe par la massification des stocks, l’optimisation des flux et la mutualisation des clients ; la capacité pour un bâtiment à avoir des ICPE complètes permettant aux utilisateurs de stocker différentes classes de produits sur un même site ; le très fort intérêt des investisseurs pour ces bâtiments « dernière génération » loués sur des baux longs, permet d’accompagner ce mouvement », analyse René Jeannenot, directeur associé, responsable du pôle activité IDF et logistique France chez BNP Paribas Real Estate.