Pour la première fois depuis 2019, aux États-Unis, les utilisateurs de bureaux s'engagent à louer plus d'espaces qu'ils n'en cèdent, franchissant ainsi un obstacle important sur la voie de la reprise du marché.
L'absorption nette, la variation de l'espace mesurée par les emménagements moins les déménagements, a augmenté au cours des derniers mois de l'année dernière aux États-Unis, ce qui signifie que le marché des bureaux a pu enregistrer sa première année de location positive depuis 2019, selon un rapport de Newmark publié ce mois-ci. Cela survient alors qu'une étude de CoStar a révélé que le nombre de bureaux vacants avait peut-être atteint un sommet.
Le déséquilibre prolongé entre les déménagements et les nouvelles transactions semble s'être réglé, les locataires ayant signé pour environ 1,1 million de m² de plus que ce qu'ils avaient déversé l'année dernière, selon Newmark.
Environ 880 000 m² d'absorption positive ont été signalés au cours du seul dernier trimestre de 2025, une comparaison frappante avec les 2,8 millions de m² négatifs enregistrés à la même période en 2020, selon une étude de Newmark.
« Le contexte est vraiment très positif », a indiqué le directeur général de Cousins Properties, Colin Connolly, aux analystes la semaine dernière à propos des perspectives encourageantes du propriétaire axé sur Sun Belt.
Et l'intéressé d'ajouter que l'entreprise considérait que le pays était « proche d'un point d'inflexion où il deviendrait en quelque sorte un marché de propriétaires », après des années au cours desquelles les locataires étaient aux commandes lorsqu'ils évaluaient leurs besoins immobiliers à la suite de la pandémie qui a stimulé le télétravail.
« Une croissance de l'emploi vraiment lente »
Cela a fait grimper le taux d'inoccupation national à un niveau record de 14,2 % l'année dernière, selon les données de CoStar.
Ce chiffre a depuis légèrement baissé pour atteindre 14 %, ce qui laisse entendre que le taux a largement atteint son maximum, selon les recherches de CoStar. Alors que la location de bureaux aux États-Unis n'a pas encore complètement retrouvé ses niveaux d'avant la pandémie, les 1,1 million de m² de transactions signées au troisième trimestre sont les plus importantes depuis 2019.
Phil Mobley, directeur national de l'analyse des bureaux de CoStar, ne s'attend toujours pas à « une évolution spectaculaire du nombre de postes vacants cette année ». Alors que la croissance de l'emploi chez les employeurs du pays s'est finalement traduite par des contrats de bureau plus importants et plus cohérents, « cette croissance de l'emploi est vraiment lente ».
L'époque des réductions de bureaux généralisées semble être révolue, selon Newmark, qui a constaté que les réductions d'espace s'étaient stabilisées en 2025.
Le marché national « est largement orienté latéralement du point de vue que la demande s'est stabilisée et que nous n'avons pas connu le même taux d'occupation qu'au milieu de l'année dernière », a indiqué Phil Mobley.
BXP, anciennement connue sous le nom de Boston Properties, a conclu plus de 510 000 m² de transactions au cours de l'année dernière, un volume qui a contribué à porter le taux de location de son portefeuille à 92,5 %.
Une accélération de la demande en 2026
Son PDG, Owen Thomas, a déclaré que la société « a toutes les raisons d'être convaincue que l'environnement positif que nous connaissons en matière de location se poursuivra en 2026, les entreprises devant connaître une croissance à deux chiffres et une accélération au-delà des niveaux de 2025 ».
Alors que les villes de la côte Est sont en tête en termes d'accélération de la demande, les marchés, grands et petits, à travers le pays, ont profité de l'adoption de mandats de présence plus stricts par les entreprises et d'une vision plus claire de leurs futures stratégies immobilières. « La demande s'accélère, les travaux de construction sont minimis et environ 1,8 million de m² sont retirés des stocks par an », a déclaré Owen Connolly.
Le marché demeure bifurqué, car la préférence des locataires pour l'espace dans les propriétés les plus récentes et les plus belles continue de creuser l'écart entre les options haut de gamme de la gamme de qualité des bureaux et leurs homologues moins attrayantes.
Un certain nombre de propriétaires, dont Cousins, BXP et Vornado Realty Trust, affirment que la dynamique de la location ne fera que se renforcer alors que la construction atteindra son plus bas niveau historique et que la demande d'espaces haut de gamme continuera de grimper. « Nous constatons qu'une pénurie d'espaces de premier ordre commencera à se manifester en 2028 et au-delà », a précise Owen Connolly. « D'autres tendances qui se produiront dans un avenir proche pourraient augmenter les activités de rénovation en raison de la pénurie d'espace disponible. »