Malgré le recul historique de la demande des utilisateurs, le parc de bureaux francilien a poursuivi son expansion depuis la pandémie de Covid-19. Ce paradoxe reflète l’inertie des cycles de construction due aux importants délais séparant la conception, la mise en chantier et la livraison d’un bâtiment.
Toutefois, la phase de livraison des bureaux conçus ou initiés avant la généralisation du télétravail est en partie terminée. Les livraisons nettes ont chuté à seulement 300 000 m2 au cours de l’année écoulée, en dépit de la remise des clés des 132 000 m2 de The Link à La Défense. Il s’agit d’un creux historique représentant seulement 45 % de la moyenne décennale.
En parallèle, les mises en chantier se sont également effondrées à leur plus bas historique. Face à une offre abondante et à des perspectives de valorisation réduites, le lancement de nouvelles opérations ne se justifie généralement plus. Seuls 130 000 m2 de bureaux ont été mis en chantier au cours des 12 derniers mois, soit 30 % de la moyenne décennale. Le développement de grandes surfaces est notamment à l’arrêt : aucun projet excédant 5 000 m2 n’a démarré sur la période.
L’essoufflement de la production de bureaux neufs réduit le risque d’une nouvelle aggravation de la suroffre. Le pipeline de développement se situe désormais autour de 740 000 m2, un creux inédit sur les 20 dernières années. De plus, près de 80 % des surfaces en chantier sont d’ores et déjà précommercialisées. Certaines géographies demeurent néanmoins relativement exposées, à l’instar de Paris 14e/15e et de Pantin/Bobigny, où les projets de la tour Triangle et des Grandes Serres de Pantin restent majoritairement disponibles.
Dans ce contexte, les rénovations de bureaux anciens sont devenues prédominantes. Au total, 1,15 million de m2 de bureaux sont en cours de rénovation en Île-de-France, soit 55 % de plus que les nouveaux bureaux en construction. Près de la moitié des surfaces en rénovation sont concentrées dans la ville de Paris. De plus, les rénovations excèdent les constructions neuves dans six sous-marchés de la Première Couronne, notamment à La Défense, Saint-Ouen/Clichy, Neuilly/Levallois et sur le secteur Péri-Défense. Ces statistiques sont portées par des projets de réhabilitation majeurs tels que la Tour T1 à La Défense, le Centre Eugène-Schueller à Clichy et les Arches du Carreau à Neuilly.
Face à une vacance durable touchant une part significative du parc, les stratégies de développement ont changé de cap. Plutôt que d’engager de nouvelles constructions susceptibles d’accentuer le déséquilibre du marché, les acteurs concentrent davantage leurs investissements sur la modernisation du bâti existant, en particulier dans les géographies les plus résilientes et sur les actifs emblématiques. Cette évolution répond à la préférence observée des utilisateurs pour les espaces de travail de premier plan. Elle ne résout néanmoins pas le sort des bureaux anciens et vacants situés dans les sous-marchés les plus fragiles, pour lesquels la démolition ou le changement d’usage constituent parfois les seules portes de sortie.