Sans surprise, le Conseil de Paris vient d’adopter le nouveau Plan local d’urbanisme de la capitale. Un PLU dit « bioclimatique » qui a pour ambition de « changer la vie des Parisiens et Parisiennes » et d’adapter la ville au réchauffement climatique.
La mesure phare est de sanctuariser les rares fonciers disponibles et de créer 300 ha de nouveaux espaces verts. L’équivalent de 420 terrains de football à trouver pour atteindre les10 m2 d’espaces végétalisés par habitant recommandés par l’Organisation mondiale de la santé.
De bioclimatique, le PLU est surtout vu par l’opposition comme « biodogmatique ». En cause, la volonté réaffirmée de la municipalité de développer des logements sociaux. L’objectif est de porter le taux de HLM à 30 % d’ici 2035 et d’y ajouter 10 % de logements abordables pour les classes moyennes.
Une étude inédite de Newmark montre assez nettement l’interventionnisme accru de la municipalité dans la vie des affaires pour soutenir cette politique. Et elle utilise une arme redoutable : la préemption. En un peu plus de 18 mois, la Ville de Paris et ses bailleurs sociaux auront dépensé un peu plus de 1,1 Md€.
Le nouveau PLU vient renforcer cette politique en imposant davantage de contraintes aux opérateurs immobiliers quand ils construisent ou restructurent un immeuble. Exemple : dans une zone identifiée comme étant en hyperdéficit de logements sociaux, dès lors qu’une opération développe plus de 500 m2, il faudra y réserver 30 à 50 % pour le logement social.
Le point le plus polémique reste celui du pastillage qui oblige les propriétaires à affecter une partie de leur surface à des logements sociaux ou abordables lors de toute construction neuve, restructuration lourde, extension, surélévation ou changement de destination. Pour les uns, c’est un malus déguisé. Pour d’autres, une véritable atteinte à la propriété privée.
Aux premiers cris d’orfraie ont succédé les négociations, souvent bilatérales, entre l’investisseur et la mairie, pour réduire le nombre de pastilles à 800, dont un gros tiers porte sur des immeubles de bureaux.
Évidemment, tout le monde va scruter les conséquences. À commencer par la valorisation. On nous prédit le grand soir sur certains actifs. Mais dans les faits, en compliquant la production de bureaux dans Paris, on renforce l’effet de rente. Bien heureux l’investisseur qui aura restructuré son ou ses actif(s) avant la mise en œuvre du nouveau PLU.
Paradoxalement, l’interventionnisme accru des pouvoirs publics risque de dissuader les ardeurs des propriétaires et freiner la rénovation énergétique de toute une partie du parc immobilier parisien. Un peu le serpent qui se mord la queue.