Le marché de l’immobilier logistique est à la recherche d’un deuxième souffle. 2025 n’aura pas été de tout repos pour cet actif star au lendemain du Covid. Pour la quatrième année consécutive, la demande placée a reculé avec des mouvements qui restent dictés par des logiques d’optimisation et de rationalisation de mètres carrés.
Pour autant, l’ampleur de cette baisse s’amenuise, laissant l’espoir, la conviction ou le signe que nous touchons le point bas du cycle. C’est même un optimisme mesuré qui ressort de notre baromètre de l’investissement en immobilier logistique et d’activités mené auprès d’une quarantaine de grands investisseurs institutionnels et internationaux. Un peu plus de la moitié d’entre eux anticipent une légère progression de la demande placée cette année.
Attention. Aucun signe ne laisse entrevoir un rebond franc et significatif du marché locatif. Tout au plus une petite musique qui semble indiquer que les entreprises sortent de cet attentisme qui les a anesthésiées ces dernières années devant tant d’incertitudes sur le plan géopolitique comme économique.
Les investisseurs veulent croire que le risque de crise de la demande s’estompe au profit d’une normalisation de cette dernière. Normalisation qui devrait se refléter dans l’évolution des valeurs locatives. Le niveau des loyers, qui s’est envolé ces dernières années, n’est pas remis en cause, mais les projections de hausse massives sont à oublier. Moins d’un tiers des investisseurs que nous avons interrogés s’attendent à une légère augmentation des loyers. On se contentera de l’indexation en somme.
Le marché de l’immobilier logistique est aussi à la recherche d’un deuxième souffle sur le plan de l’investissement. La classe d’actifs n’a pas renoué en 2025 avec la performance de 2024. Les investisseurs se sont refusés à casser un plafond de verre en matière de valorisation, qui explique en grande partie le nombre impressionnant de deals retirés du marché, surtout dans la deuxième partie de l’année. Cela n’a pas remis en cause leur appétit. Ils seront simplement plus sélectifs.
Ce qui se confirme d’année en année, c’est que l’immobilier est un facteur de plus en plus important pour la compétitivité de la supply chain des entreprises. Ce qui se confirme également, c’est que la supply chain est de plus en plus stratégique pour les entreprises, mais aussi pour les États au regard des enjeux de souveraineté économique. Il n’y a donc aucune raison pour que l’immobilier logistique soit prochainement à bout de souffle.
On pourrait même espérer un souffle nouveau pour remettre la France au coeur des allocations stratégiques des acteurs en Europe. En toilettant un jour le maquis réglementaire et normatif qui régit de droit de l’urbanisme et de la construction en France. En instaurant – pourquoi pas ? – un moratoire sur les impôts de production qui sont anormalement élevés par rapport à nos voisins européens. Après tout, on a encore le droit de rêver en 2026.