« Beds & sheds ». C’est le leitmotiv des investisseurs immobiliers partout dans le monde. En France, cela se concrétise par une solide activité de l’investissement en logistique et en hôtellerie, deux catégories d’actifs qui surnagent au milieu du marasme.
En revanche, il est un lit qui n’est pas à la hauteur de ce qu’il devrait être : c’est celui du résidentiel. Qu’il soit classique ou géré. Les dernières statistiques font état d’un volume d’engagement en chute de près de 40 % sur le 1er trimestre alors même que le marché reste famélique.
L’avenir devrait être un peu plus radieux avec un pipeline plus conséquent, grâce notamment à la mise en vente de 5 000 à 6 000 logements par la Caisse des dépôts. Les conditions de ces cessions constitueront un marqueur important pour savoir si le résidentiel peut devenir enfin une classe d’actifs à la hauteur de l’appétit des institutionnels.
Car ces derniers, en l’absence d’investisseurs privés dégoûtés par une fiscalité punitive, auraient une carte à jouer. Il n’y a pas plus profond que le marché du logement. La demande est telle, que la vacance y est quasi impossible dès lors que l’on se concentre sur les zones tendues. À la prévisibilité des cash flows s’ajoute une faible volatilité des valeurs.
Seulement voilà, en France, le logement reste cette classe d’actifs horrible qui procure des rendements trop faibles, quand elle en procure.
Pour aller chercher de la performance, les investisseurs jouent la carte du géré. Hier, c’étaient les résidences services seniors. Aujourd’hui, ce sont les résidences étudiantes. Demain, ce sera peut-être le coliving, malgré les vociférations entendues çà et là par quelques élus en mal de notoriété publique.
Mais, quoi qu’il arrive, les volumes y resteront faibles. Trop faibles pour déployer massivement des capitaux qui profiteraient à tous. Aux investisseurs en demande de rendements pérennes. Aux trop nombreux ménages qui cherchent à se loger et se cassent les dents faute d’offres adaptées. À l’État qui perçoit sa dîme à chaque étage de la transaction.
Dans une tribune publiée il y a quelques jours, Méka Brunel, la présidente de la Fondation Palladio, propose de créer un produit d’épargne fléché vers l’immobilier en général, et le logement en particulier. Prendre 1 % des 2 500 Mds€ d’épargne librement investis par les Français enclencherait « une dynamique forte capable de créer un véritable élan et de la valeur à long terme pour toutes les parties prenantes de la ville ». À commencer par leurs habitants.
Si seulement on libérait cette épargne au lieu de la plomber, on ferait d’une pierre deux coups.