Un marché de bureaux lillois touché mais pas coulé en 2025

Comme beaucoup d’autres marchés de bureaux en région, celui de la métropole lilloise subit de plein fouet l’attentisme des investisseurs en ce début d’année. Absolument aucune transaction n’a été réalisée sur le 1^er trimestre 2025. Une tendance qui pourrait cependant quelque peu s’inverser dans les prochains mois.

Pourquoi ? D’abord parce que le marché de bureaux lillois sort d’un exercice 2024 honorable sur le front de l’investissement. Environ 198 M€ ont été investis l’année dernière, ce qui représente certes un résultat inférieur de 46 % à la moyenne des cinq dernières années, mais une hausse sur un an. « Le marché de bureaux lillois a connu un rebond au niveau de l’investissement en 2024. Environ 198 M€ ont été investis, ce qui représente une hausse de 20 % sur un an dans un marché encore chahuté au niveau national. Nous avons constaté une part importante des volumes supérieurs à 10 M€, avec huit transactions significatives réalisées cette année entre 10 et 30 M€ sur des dossiers core+ », explique Maxime Debieuvre, directeur Investissement Hauts-de-France chez JLL.

Parmi les principales transactions réalisées sur ce marché en 2024, on retrouve notamment la cession de l’Espace Carnot (12 000 m²) par Crédit agricole immobilier auprès de la SCPI Vendôme Régions, gérée par Norma Capital, pour un montant de 32 M€. Mais aussi l’acquisition en sale & leaseback par KanAm Grund Group du siège social d’Agapes (9 000 m²), à Lezennes, pour 24 M€. Ou encore la cession par KanAm Grund Group auprès de la SCPI Vendôme Régions du Panorama (7 731 m²) à Saint-André-lez-Lille, pour 23 M€.

Ces opérations démontrent la vitalité du marché lillois en 2024. « L’année dernière, le marché de bureaux lillois a été porté principalement par les “nouvelles SCPI” qui, bénéficiant d’une collecte satisfaisante, ont profité de rendements attractifs en région et d’opportunités disponibles sur des emplacements centraux », relève le directeur Investissement Hauts-de-France chez JLL. « Le secteur de Lille représente 60 % des volumes investis avec des transactions significatives comme Le Roisin, l’Espace Carnot ou encore Eurocentre et Grand Angle, à Euralille. Concernant la périphérie, les deals ont porté majoritairement sur des immeubles récents avec des engagements longs et des taux proches de 6,50 %. »

En revanche, il n’y a eu qu’une seule Vefa en 2024 : celle de Midi 2i, agissant pour le compte de la foncière de la Banque populaire du Nord, sur Link’In au sein du parc du Pont-Royal, à Lambersart – un immeuble de bureaux de 4 400 m² développé en copromotion par Nacarat et Carré. Dans ce contexte, Maxime Debieuvre indique que « le marché du neuf est quasiment à l’arrêt faute d’opportunités disponibles sur le marché ». Et que cette unique transaction « représente 10 % des volumes investis cette année », alors que les Vefa représentaient « près de 40 % avant 2022 ».

« Côté vendeurs, certaines SCPI ou acteurs étrangers se sont désengagés d’actifs qu’ils détenaient depuis un certain temps et qu’ils considéraient comme liquides dans le marché actuel par leur emplacement ou leur état locatif consolidé. Après la forte hausse des taux en 2022/2023, Le marché s’est stabilisé en 2024 avec des nouveaux consensus de prix acceptés par les vendeurs/acquéreurs », poursuit le directeur Investissement Hauts-de-France chez JLL. Parmi les vendeurs en 2024, on retrouve notamment l’investisseur allemand KanAm Grund Group, mais aussi La Française REM, Crédit agricole immobilier, Axa IM Alts, BNP Paribas REIM ou encore Allianz Immovalor.

Quid désormais de l’investissement en 2025 sur le marché de bureaux lillois ? « En 2025, on observe une sélectivité accrue de la part des investisseurs et un souhait de diversification », explique le directeur Investissement Hauts-de-France chez JLL. « Cette prudence s’explique en partie par une exposition déjà importante en bureaux dans certaines localisations. Avec un 1^er trimestre au ralenti, on sait d’ores et déjà qu’il sera difficile de dépasser les 200 M€ investis en 2025. Néanmoins, plusieurs marketings en cours se concrétiseront au 2^d semestre et viendront alimenter les chiffres de l’investissement cette année. »

« Aujourd’hui, le rendement prime lillois se situe autour de 6 % », poursuit Maxime Debieuvre. « Les dernières annonces de la Banque centrale européenne (BCE) et la rareté des opportunités depuis le début de l’année, notamment due à l’absence de Vefa, pourraient engendrer une concurrence accrue entre les investisseurs actifs en quête de déployer leur capital d’ici fin 2025. On peut ainsi s’attendre à une légère compression des taux sur les prochains trimestres, signe d’une compétition plus intense sur les meilleurs actifs et emplacements. »

Concernant le marché locatif tertiaire lillois, il « montre des signes encourageants de reprise au 1^er trimestre 2025 », selon Charlotte Ghesquière-Ballu, directrice agence bureaux chez JLL Lille. Pour rappel, la demande placée a atteint 151 946 m² l’année dernière, soit une baisse de 22 % sur un an, mais un recul limité de 12 % hors comptes propres par rapport à 2023. Au 1^er trimestre 2025, ce marché présente un volume global de 45 119 m² placés, dont 38 370 m² hors comptes propres, pour 61 signatures (57 hors comptes propres).

L’activité hors comptes propres affiche une hausse de 13 % par rapport au 1^er trimestre 2024 et se rapproche de la moyenne quinquennale, tandis que le nombre de signatures demeure inférieur de 34 % à la moyenne, d’après JLL. « La hausse du volume placé est un indicateur positif, mais le nombre de transactions en baisse par rapport à la moyenne quinquennale reflète les difficultés auxquelles font toujours face les entreprises dans un contexte volatil », analyse Charlotte Ghesquière-Ballu.

Elle explique par ailleurs cette hausse du volume placé par « le retour des transactions en comptes propres ». « À l’exception de l’année dernière, ces ventes à utilisateurs représentent une part importante du marché lillois », indique-t-elle. Elles représentent en effet plus de 60 % de la demande placée totale à travers 17 signatures. Ce trimestre, l’Ircem, groupe de protection social, a notamment acquis l’immeuble de bureaux Imagine (10 700 m²) au sein du parc Les Prés Business Pôle, à Villeneuve-d’Ascq.

Villeneuve-d’Ascq fait partie avec les Grands Boulevards, Lille et Euralille, des secteurs toujours principalement ciblés par les entreprises dans la métropole. « Maintenant, à Lille et Euralille, il y a un manque d’offre neuve et adaptée à leurs besoins », tempère cependant Charlotte Ghesquière-Ballu. « Elles préfèrent donc louer ou acheter leurs bureaux à Villeneuve-d’Ascq qui est situé à une dizaine de minutes en métro d’Euralille. Elles peuvent y trouver des immeubles neufs à 190 €/m², alors qu’à Euralille le loyer prime est plutôt entre 240-250 €/m². »

« Les Grands Boulevards affichent quant à eux un loyer à 180 €/m². Ils attirent également beaucoup d’entreprises, notamment des sièges sociaux. Je pense à Swiss Life ou la Banque populaire qui y ont signé des transactions de plus de 10 000 m². C’est un secteur où il y a une appétence pour les ventes à utilisateurs », ajoute la directrice agence bureaux chez JLL Lille, dont les propos se vérifient en chiffres : les secteurs des Grands Boulevards et de Villeneuve-d’Ascq se démarquent en effet avec respectivement environ 15 650 m² et 18 500 m² placés. À l’inverse, Lille Centre et Euralille continuent de rencontrer des difficultés, avec des volumes en baisse de 29 et 47 % sur un an.

Sur ces secteurs justement, Charlotte Ghesquière-Ballu souligne « qu’il n’y a plus de foncier disponible ». « Sur Euralille et Lille, Il y a beaucoup d’immeubles anciens à restructurer comme la tour de Lille* ou la cité administrative**. Ils font partie de ces actifs qui nécessitent des capex afin d’être repositionnés et recommercialisés. Ces immeubles totalement obsolètes, qui ne répondent plus aux besoins des entreprises, permettront, s’ils sont repositionnés, de redynamiser le marché de bureaux de Lille et d’Euralille à l’avenir », anticipe-t-elle.

« Ces projets de restructuration s’accompagneront inévitablement d’une hausse des loyers. Le défi va être d’accoutumer les entreprises à ces niveaux de loyers. On sait déjà qu’à Euralille, le loyer prime dépassera les 250 €/m² dans les prochaines années, et qu’en périphérie il sera supérieur à 200 €/m² », ajoute la directrice agence bureaux chez JLL Lille.

« Les résultats du 1^er trimestre démontrent la capacité de rebond du marché tertiaire lillois. La durabilité de cette reprise, fragile dans un contexte global perturbé, devra se confirmer dans les prochains mois », conclut Charlotte Ghesquière-Ballu. Après la pluie vient le beau temps sur le marché de bureaux lillois ?

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