Investissement : plus de 1,6 Md€ engagé au premier semestre 2010

Les « frémissements » du marché de l’investissement en immobilier de commerce se sont confirmés au cours du premier semestre 2010. Selon les données de The Retail Consulting Group, le volume d’engagement en France dans le commerce a atteint environ 1,6 Md€. Un montant quasi-équivalent au 2^e semestre 2009 (1,5 Md€) et qui laisse augurer un cru 2010 supérieur aux 2,1 Mds€ échangés l’an passé.
Les centres commerciaux représentent, à eux-seuls, plus des deux tiers du volume d’engagement enregistré depuis le début de l’année, avec plus de 1,1 Md€ investis et seulement 7 transactions portant sur 11 centres commerciaux existants. Cap 3000 et le portefeuille Simon Ivanhoë en France (avec notamment les centres Bay 1 et 2 et Bel-Est) ont pesé sur le volume global. « Une vingtaine de négociations sont en cours pour environ 700 M€ », ajoute Christopher Wicker, Pdg de RCG qui estime le volume total des engagements entre 1,7 et 2 Mds€.
Cet engouement des investisseurs pour les centres commerciaux a engendré une première compression des taux de capitalisation : de l’ordre de 15 points de base pour un actif Core à 50 points de base pour un profil opportuniste. Au 30 juin 2010, un centre commercial Core se négocie sur la base d’un taux de rendement initial net compris entre 5,10 et 5,60 %. La fourchette de taux s’élargit entre 5,70 et 6,40 % pour un actif Core + et entre 6,50 et 7,80 % pour un centre dit value added.
Délaissés par les investisseurs en 2009 avec seulement 109 M€ engagés, les parcs d’activités commerciaux retrouvent un peu de crédit depuis le début de l’année. Sur les six premiers mois, il s’est investi 105 M€, en quasi-totalité en provenance d’investisseurs domestiques, SCPI, OPCI ou privés. Des investisseurs attirés par les rendements des Retail Parks, avec une prime de risque de 350 points de base par rapport à l’OAT à fin 2009. C’est aussi un écart de 170 points de base avec les centres commerciaux, avec des transactions entre 7,25 % et 8 %. « En 2010, les institutionnels français et étrangers sont revenus pour profiter de cette prime de risque attractive. Cet engouement se traduit par une légère compression des taux de rendement », souligne Fabrice Fubert, directeur du département investissement de RCG.
Enfin, côté externalisation, le marché qui s’était réveillé en 2009 reste dynamique depuis le début de l’année. RCG enregistre un volume de 180 M€ d’engagements, soit déjà plus de la moitié des volumes investis en 2009. Ce sont surtout les premiers investissements de BNP Paribas Reim au travers de son nouvel OPCI Shopping Property Fund 1 qui ont dynamisé ce marché.