C’est une première. En tout cas pour un bâtiment du patrimoine national. L’État a signé un contrat de concession avec le Groupe Duval pour réhabiliter le Cercle national des armées sans sortir un euro. Le contrat porte sur un ensemble baptisé « Pépinière 2 ». Il est constitué du célèbre immeuble de la place Saint-Augustin, qui héberge le CNA sur 12 500 m² de surface de plancher, et d’un autre immeuble de bureaux au 24-28 rue de la Pépinière, qui a la même surface.
Inauguré en 1928, le Cercle national des armées, également connu sous le nom de « Maison des Officiers », va faire l'objet des plus importants travaux de son histoire sans coût pour le ministère des Armées « pour en faire un bâtiment performant et plus durable », tout en conservant son caractère patrimonial et en préservant également la continuité d’exploitation pendant la phase de travaux.
Le Groupe Duval assurera l’exploitation de l’ensemble des locaux commerciaux en pied d’immeuble, aussi bien celui de la place Saint-Augustin que l’immeuble de rapport de la rue de la Pépinière, soit une surface utile de 9 000 m². L’exploitation au sein du CNA des activités hôtellerie, restauration et événementiel reste au bénéfice de la société Eurest dans le cadre d’une délégation de service public.
« Ces obligations d’entretien et de maintenance permettront au ministère de récupérer un actif immobilier en 2054 en très bon état et conforme à la réglementation du décret tertiaire en matière de réduction des consommations d'énergie », explique Étienne Caudy, le directeur du projet pour le compte de la DTIE (Direction des territoires, de l’immobilier et de l’environnement).
Le financement des travaux, de l’entretien et de la maintenance du CNA sera entièrement pris en charge par le Groupe Duval, qui versera une redevance annuelle au ministère. Dans le détail, le concessionnaire doit réaliser pendant les quatre premières années du contrat les études et travaux de rénovation pour un montant total d’environ 50 M€ d’investissement initial (43 M€ pour le CNA, 7 M€ pour l’immeuble de rapports de la rue de la Pépinière). Le ministère va également percevoir une redevance fixe de 405 000 € sur quatre ans, puis de 105 000 € par an, ainsi qu’une redevance variable assise sur le chiffre d’affaires du concessionnaire (10 % à partir du seuil de déclenchement de 5 M€).
Le contrat de concession du Cercle national des armées ouvre un précédent dans la gestion immobilière de l’État. « Ce bâtiment centenaire est le support d’une grande modernité dans les techniques contractuelles, financières et juridiques que nous allons mettre en œuvre pour les 30 années à venir. C’est la première fois que l’État, avec un partenaire comme le Groupe Duval, organise une régénération profonde d’un actif aussi emblématique à la faveur d’une formule contractuelle, la concession, qui constitue un précédent », a souligné Christophe Mauriet, secrétaire général pour l’administration. « Ce projet est l’illustration de la nouvelle gestion immobilière de l’État, visant à passer d’un centre de coût à un centre de profit, en se tournant vers le marché dans le cadre des projets de valorisation immobilière et permettant ainsi des financements entièrement autoportés par l’opérateur économique », ajoute Étienne Caudy.