Avant de se projeter sur 2025, attardons-nous quelques minutes sur le bilan des marchés de l’immobilier d’entreprise en 2024.
Les premières statistiques tombent. Elles ne sont pas surprenantes et montrent un secteur secoué par les mauvaises nouvelles : dissolution, tensions géopolitiques, ralentissement de l’activité économique, taux d’intérêt encore élevés en dépit des premières baisses enclenchées par les banques centrales…
Un marché immobilier cabossé à certains endroits, plombé à d’autres, mais aussi résistant sur certaines poches. La première d’entre elles, le bureau, principale allocation immobilière des investisseurs institutionnels, montre un visage à double face.
La demande placée est en baisse globalement en Île-de-France, reculant de 11 % sur une année et restant inférieure de plus de 20 % à la moyenne décennale, selon ImmoStat. Cela confirme à la fois le ralentissement de la demande et la rationalisation entamée par les entreprises.
Et pourtant, avec 1,75 million de m² commercialisés en Île-de-France, le marché locatif de bureau résiste et prouve qu’il existe pour ceux qui auraient un peu vite enterré cette classe d’actifs. Mieux, il est reparti dans certains territoires que l’on croyait perdus. À l’exemple de La Défense, qui affiche une surprenante progression de 60 % de la demande placée et même de 14 % sur la moyenne des dix dernières années. La combinaison d’une offre de qualité avec des immeubles neufs ou restructurés, irrigués par les transports en commun, avec des loyers ajustés, parfois même sacrifiés, explique en grande partie ce rebond. La question reste de savoir si cela reste rentable pour les investisseurs.
Et quand on voit le peu d’appétit qu’ils manifestent pour le bureau, on peut légitimement se poser la question. Pour la première fois, la logistique est passée devant le bureau dans les volumes d’investissement, dans un marché resté famélique où seulement 12 Mds€ d’actifs se sont échangés.
Qu’attendre de 2025 dans ce contexte ? Pas grand-chose, avouent eux-mêmes les brokers. Les perspectives moroses de la conjoncture économique de la zone euro, l’incapacité de trouver un consensus autour d’un budget en France, les tensions géopolitiques persistantes, l’inconnue autour de Trump continuent de plomber le moral des investisseurs immobiliers.
Quand bien même le cycle mondial de baisse des taux a commencé. Quand bien même les rendements des marchés obligataires devraient baisser. Quand bien même les marchés boursiers sont jugés chers (surtout aux États-Unis). Bref, quand bien même l’allocation à l’immobilier retrouverait toute son attractivité.
Sur le papier, 2025 pourrait être un point d’entrée ou de retour des institutionnels sur l’immobilier. Il sera intéressant de suivre l’évolution du secteur coté immobilier. Car si rebond il doit y avoir, il commencera par la Bourse.