Les investisseurs hôteliers en Europe sont impatients de déployer leurs capitaux après des années d'attente pendant les années de pandémie et une période de taux d'intérêt élevés. Maintenant que les conditions économiques s'améliorent et que les transactions sont un peu plus faciles à réaliser, les investisseurs s'interrogent sur le meilleur type d'opération à réaliser : des transactions portant sur un seul hôtel ou des acquisitions de portefeuille.
Lors d'une table ronde organisée lors de l'Atlantic Ocean Hotel Investors’ Summit, à Madrid, les intervenants ont pesé le pour et le contre des différentes transactions.
Tina Yu, directrice pour l'Europe chez KSL Capital Partners, note que la réalisation de transactions plus importantes peut aider les grandes entreprises hôtelières à gagner rapidement de l'ampleur et à ajouter de la valeur à leurs propres portefeuilles. À long terme, l'acquisition d'un groupe d'hôtels avec des marques et des sociétés de gestion déjà en place permet de gagner du temps et donne à l'acquéreur plus de poids et de flexibilité pour se retirer de n'importe quel hôtel à l'avenir. Une telle stratégie, selon Tina Yu, "peut aider un fonds comme le nôtre à déployer le capital de manière plus efficace. Elle permet également des sorties avec différentes options. Mais la mise en œuvre de cette théorie n'est pas simple, en particulier dans le paysage fragmenté de l'hôtellerie en Europe.
Cristina Hoyo, directrice pour l'Europe du Sud de Covivio Hotels, précise que son entreprise était ouverte à l'achat. "En ce qui concerne l'immobilier, les prix ont augmenté. Il n'y a pas de rabais, il est donc difficile d'acheter des portefeuilles. C'est pourquoi nous nous intéressons désormais à des actifs individuels."
Sergio Carrascosa, cofondateur et directeur général de la gestion des actifs chez Hotel Investment Partners, constate que la propriété des hôtels était encore très variée en Europe. "Les loisirs dans le sud de l'Europe sont encore très fragmentés - [comme] les bureaux familiaux - et vous devez vraiment établir un rapport.".
Certains marchés hôteliers européens qui se sont ouverts à différents modèles d'investissement entrent maintenant dans leur prochain cycle, et l'Espagne est l'un de ces marchés, précisent les panélistes.
Mais cela crée encore plus de concurrence pour les hôtels et les portefeuilles qui sont sur le marché. De plus, certains investisseurs attendent depuis la pandémie de pouvoir déployer leur capital.
Francisco Moser, PDG de Details Hospitality, Sports & Leisure, a déclaré que sa société n'ajouterait probablement pas de marque internationale à son portefeuille, qui est passé de six hôtels à 18 au cours des deux dernières années, en mettant l'accent sur les stations de golf portugaises. Selon lui, l'indépendance permet à son entreprise d'être plus efficace. "Nous investissons [dans les dépenses d'investissement], sans nous associer à des franchises internationales, car la valeur [dans] deux ou trois ans sera plus élevée", a-t-il ajouté.
Franchir les frontières
Certaines stratégies d'investissement hôtelier doivent être modifiées lorsqu'un propriétaire décide de s'implanter sur de nouveaux marchés en Europe, explique Tina Yu. Elle ajoute qu'une entreprise qui entreprend une telle démarche devrait le faire avec un investissement plus petit au début. "Cela permet ensuite de débloquer d'autres opportunités", dit-elle
Francisco Moser a vu des gains d'efficacité se développer lorsqu'un acheteur a à la fois l'élan et l'échelle.
Les hôtels non grevés sans marque ou société de gestion sont également attrayants pour les acheteurs, mais l'implication, la croissance et le succès des sociétés de gestion en marque blanche et des sociétés d'exploitation tierces ajoutent dans la plupart des cas de la valeur à tout portefeuille en vente.
Tina Yu remarque qu'il fautt encore plus se concentrer sur le risque d'investissement exact dans toute acquisition et analyser le créneau et la proposition de la clientèle. "C'est un travail difficile de construire [des sociétés d'exploitation], et il y a une limite à la croissance des bénéfices avant intérêts, impôts, dépréciation et amortissement qu'elles peuvent vous apporter sans [la société immobilière]", ajoute-t-elle.
Valeurs
La pandémie de Covid-19 a ajouté de la valeur à l'industrie du voyage, aux hôtels individuels et aux portefeuilles, selon les panélistes. Les hôtels ont bénéficié du déclin des bureaux en tant que classe immobilière, bien que les propriétaires d'hôtels doivent constamment mesurer toutes les classes d'actifs afin de ne pas tomber dans le piège selon lequel l'hôtellerie est la seule classe d'actifs sûre.
Pour les hôtels, l'amélioration de la qualité des parrainages observée au cours des cinq dernières années est la bienvenue, remarque Tina Yu. Mais elle ajoute que chaque transaction nécessite plus de travail, alors que le marché actuel des acquisitions semble "sain".
Cristina Hoyo préfère qualifier le marché des transactions hôtelières d'"intéressant". Tina Yu a ajouté que le paysage économique actuel, avec l'inflation qui semble désormais mieux maîtrisée, permet une souscription plus sobre et plus contrôlée pour les cinq prochaines années.