L’Aspim vient de publier le bilan de l’année 2025 pour les SCPI. Un bilan qui ne va pas manquer de rassurer les uns, d’en inquiéter d’autres.
Commençons par les bonnes nouvelles. Les Français ont une pierre dans le ventre. Alors qu’ils entendent pis que pendre sur les SCPI, ils continuent de flécher une partie de leur épargne vers la pierre-papier. La collecte nette progresse de 30 % en une année, pour atteindre 4,6 Mds€. Certes, c’est moitié moins de ce que les sociétés de gestion de portefeuille collectaient en 2022. Mais on vient quand même casser une dynamique baissière qui s’était enclenchée après la remontée brutale des taux d’intérêt.
S’ils retrouvent l’appétit pour les SCPI, les investisseurs privés se sont bien gardés de mettre tous leurs œufs dans le même panier. Surtout dans le panier d’hier. Ils privilégient les nouvelles SCPI aux historiques, pas seulement parce qu’elles offrent un coupon plus alléchant. Mais aussi parce qu’elles abordent le nouveau cycle immobilier sans être lestées d’un patrimoine existant qui ne répond plus totalement à la demande actuelle.
Résultat : des petits bolides que l’on n’avait pas vus venir caracolent en tête de la collecte quand les poids lourds restent collés au parking. Imaginez quand même que les trois plus grands gestionnaires de la place n’ont pas collecté un centime en 2025.
Il ne s’agit pas ici d’enterrer les uns, d’encenser les autres. Le secteur n’a toujours pas réglé son plus gros point noir : la liquidité. Les statistiques de l’Aspim et de l’IEIF chiffrent les parts en attente à 2,8 Mds€. Ce n’est pas grand-chose au regard de la capitalisation, à peine plus de 3 %. Mais c’est quand même plus de la moitié de la collecte.
Le système qui voulait que les nouveaux entrants assurent la liquidité des sortants est à bout de souffle. Ceux qui ne collectent plus ont compris l’impasse dans laquelle ils se retrouvent. Et comme les fonds de remboursement ne suffisent plus à assurer la liquidité, suspendre la variabilité du capital s’avère être l’ultime solution pour stopper l’hémorragie. L'associé ne peut plus sortir à la valeur de retrait, mais doit attendre un acheteur. C’est donc le marché qui va parler. Du sang et des larmes en perspective pour certains.
L’autre crainte qui se profile à l’horizon, c’est la pérennité du taux de distribution. Il demeure robuste, à 4,91 % en moyenne, mais une SCPI sur deux a baissé son dividende. Or, c’est quand même le dividende qui attire les investisseurs plus que la qualité du sous-jacent immobilier. Et c’est ce qui a boosté la performance des néo-SCPI dont les rendements sont mécaniquement gonflés les premiers mois.
Il faudra donc suivre attentivement son évolution pour voir si l’immobilier est toujours cette valeur refuge que l’on nous vendait jadis au guichet de la banque ou par l’intermédiaire de son conseiller en gestion de patrimoine préféré.