L’immobilier est plus que jamais dépendant des taux d’intérêt. Au point même d’en être intoxiqué.
Lors d’une conférence organisée par l’EPRA (European Public Real Estate Association), Laurent Saint Aubin, directeur de la gestion Actions de Sofidy, s’est désolé que le secteur immobilier en Bourse ne soit plus qu’un proxy des taux.
Ainsi, après avoir solidement performé entre avril et octobre 2024 dans un climat de baisse graduelle des taux directeurs par les banques centrales, le secteur immobilier coté termine avec une performance négative en 2024… victime de la tension sur les taux longs. En un an, le dix ans français aura pris 60 points de base, gommant toute ou partie de la politique d’assouplissement de la Banque centrale européenne (BCE).
Bons ou mauvais élèves, c’est toute la classe qui est punie. La réduction des risques bilanciels et les solides résultats opérationnels que la plupart des foncières devraient annoncer ne se sont pas traduits dans les cours de Bourse. Comme une impression que les acteurs immobiliers n’ont pas vraiment en main leur destin.
Le momentum peut sembler opportun pour entrer sur des valeurs qui pâtissent d’une décote conséquente sur l’ANR (30 % en moyenne) et offrent des rendements solides et parfois généreux. La décote n’a plus de raison d’être, pour peu que l’on considère que la baisse des valeurs est terminée.
C’est le cas pour certaines typologies d’actifs, et l’on attend avec impatience les expertises de la fin de l’année pour lever les derniers doutes. Mais visiblement, la fin de la baisse n’est pas encore dans la tête de tous les investisseurs qui ne semblent pas faire de différence entre l’immobilier de bureau parisien, le commerce européen ou la logistique mondiale.
Que faire pour contrer cette spirale négative ? Pour l’immobilier coté, qui préfigure ce qu’il va se passer sur le marché direct, il s’agit de passer d’une valeur refuge à une valeur de croissance si l’on veut redevenir attractif auprès des investisseurs. La croissance passera par une évolution des modèles économiques où il faudra opérer davantage les actifs. L’hôtellerie a donné le la en prouvant que l’investissement murs et fonds était beaucoup plus performant.
Sinon, il faudra s’en remettre une fois de plus à une histoire de taux. L’une des hypothèses de Laurent Saint Aubin est celle d’une amplification de la baisse des taux directeurs de la BCE en réponse aux mesures économiques préconisées par Donald Trump. Paradoxalement, l’arrivée du nouveau locataire de la Maison Blanche, qui a fait souffrir les foncières cotées européennes en raison de l’effet inflationniste redouté, pourrait s’avérer bénéfique au segment en Europe.
Un scénario auquel s’accroche plus d’un décideur immobilier.